2024年01月23日
不動産売却における消費税の考え方
消費税は、私たちの日常生活の中でも、最も目にする機会の多い税金ですね。普段、私たちは何か商品やサービスを購入し、消費税を支払う方が多いと思います。しかし、不動産を売却する際には、消費税を買主から受け取り、納税する立場になることもあります。
今回は、不動産売却に関わる消費税について解説していきます。
消費税が課税されるのはどんな人
私たちが日常生活の中で、物品・サービスを購入するときに支払う消費税。消費税は国内で「事業者」が「事業」で利益を得る取引に課税される税です。
この事業者とは具体的に「個人事業主」と「法人」です。また原則として前々年事業年度の課税売上高が1,000万円を超える場合に課税対象者となります。
また「事業」とは利益や生産を目的として繰り返し行うもののことを指します。
たとえば、会社員であっても、不動産の家賃収入等(住宅家賃除く)を得る事業で前々年の課税売上高が1,000万円以上である場合は事業者となり、消費税の納税義務が生じます。
個人が不動産を売却した場合
基本的に、個人が所有している自宅や別荘などの売却については、消費税がかかりません（居住用財産）
自宅や別荘などを売買することは、事業として反復継続して行われるものではありませんので、消費税がかかることは原則ありません。
消費税を支払う売却経費
不動産売却時に不動産会社へ支払う「仲介手数料」や「司法書士に支払う手数料」「融資手続きの手数料」については、消費税がかかります。
個人の売買でも消費税のかかるケース
また、個人が所有している物件であっても、消費税が課される場合があります。
例えば、投資物件等を所有しており、その賃借にかかる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合です（住宅賃料除く）
そうした賃借のための物件を売却する際には、「事業」による収益とみなされるため、消費税が課税されることとなります。
資本金が1,000万円以上の場合などにおいては、免税業者となることはできません。
法人が不動産を売却した場合は？
一般的に、法人が不動産を売却するためには、消費税が課税されます。
法人が不動産を売却する場合は、事業として使用していた店舗の物件を売却する、ということが考えられます。この場合は「事業の一環による不動産売却」とみなされるため、消費税が課税されてしまいます。
ただし、法人であっても「前々年度」の課税売上高が1,000万円に満たない場合は、免税事業者となります。免税事業者は納税の義務が免除されますので、消費税が課税されません。
消費税の計算方法
不動産は大きい金額の取引になりますから、その消費税も気になるところですよね。
実は、不動産売買の際、「土地」には消費税がかかりません。
ただし、駐車場などの土地を施設として使用している場合は、消費税がかかりますので注意が必要です。
例えば、一戸建ての住宅を売却する際、売却金額のうち、建物は課税対象ですが、土地は非課税となります。
課税対象者が売買をした場合は、下記のようになります。
売却金額 5,000万円（土地価格：3,000万円 建物：2,000万円）の場合
土地 3,000万円（非課税）
建物 2,000万円×消費税10％＝2,200万円
合計：5,200万円
また、個人が自宅や別荘などを売却した際には、建物にも消費税はかかりません。
最後に
不動産売却時、不動産にかかる消費税は、課税事業者でなくては納税の義務はありません。また、自宅・別荘を売却する際は、課税事業者であっても、不動産に消費税は課税されないのです。
ただし、不動産売却に係る仲介手数料などについては、自宅・別荘の売却などを問わず、消費税を支払う必要があります。不動産を売却する際は、参考にしてみてくださいね。
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